Riita-asiat — Vuokrariidat
Pienten riita-asioiden menettely vuokrariidoissa
Pienten riita-asioiden menettely vuokrariidoissa – mitä vuokranantajan ja vuokralaisen on hyvä tietää?
Asuinhuoneiston vuokrasuhteeseen perustuvia riitaisia asioita käsitellään 1.9.2026 alkaen käräjäoikeudessa uudessa pienten riita-asioiden menettelyssä, jos rahamääräinen vaatimus on enintään 10 000 euroa tai vaatimus on muu kuin rahamääräinen, kuten häätö, eikä asia ole laatunsa tai laajuutensa vuoksi liian vaikea tai laaja kevennettyyn menettelyyn.
Menettely on tavallista riita-asian oikeudenkäyntiä kevyempi. Hävinneen osapuolen vastapuolelle maksettavien oikeudenkäyntikulujen korvausvastuu on lähtökohtaisesti enintään 500 euroa tai pääkäsittelyn toimittamisen jälkeen 1 000 euroa. Lisäksi korvattaviksi voivat tulla vastapuolen oikeudenkäyntimaksu ja erityiset kulut. Uudistus muuttaa merkittävästi vuokrariitojen oikeudenkäyntiin liittyvää taloudellista riskiä.
Taustalla on havainto, että Suomessa viedään tuomioistuimiin kansainvälisesti vähän riita-asioita, koska oikeudenkäyntikulujen riski on suuri suhteessa riidan arvoon. Vuonna 2019 pääkäsittelyssä ratkaistuissa huoneenvuokra-asioissa kantajan kuluvaatimuksen mediaani oli 5 964 euroa ja riidan arvon mediaani 5 000 euroa.
Mihin asioihin menettelyä sovelletaan?
Menettelyä sovelletaan käräjäoikeudessa, kun kaikki kolme seuraavaa edellytystä täyttyvät:
- 1. Kantajan vaatimus perustuu asuinhuoneiston vuokrasuhteeseen.
- 2. Vaatimuksen pääoma on kanteen vireillepanohetkellä enintään 10 000 euroa, tai vaatimus on muu kuin rahamääräinen, kuten häätö.
- 3. Asiaa ei voida käsitellä summaarisena eli riidattomana asiana.
Lisäksi asian tulee soveltua menettelyyn laatunsa ja laajuutensa puolesta.
Menettelyssä käsitellään esimerkiksi seuraavia asioita:
- maksamattomat vuokrat ja muut huoneenvuokrasaatavat
- vuokravakuuden palautus
- vahingonkorvaukset vuokrasuhteessa
- vuokran alentaminen, myös tilapäinen, ja vuokran korottaminen
- muuttopäivän siirtäminen
- vuokrasopimuksen irtisanominen, purkaminen tai muu päättyminen sekä niihin liittyvät korvaukset
- häädöt
Riidattomat vuokrasaatava- ja häätöasiat käsitellään edelleen summaarisessa menettelyssä entiseen tapaan. Jos vastaaja riitauttaa asian, sitä voidaan jatkaa pienten riita-asioiden menettelyssä, jos menettelyn edellytykset täyttyvät. Jos asia ei sovellu kevennettyyn menettelyyn laatunsa tai laajuutensa vuoksi, se voidaan käsitellä tavallisessa riita-asian menettelyssä.
Menettelyn ulkopuolelle jäävät mm. liikehuoneistojen vuokrariidat, yli 10 000 euron vaatimukset sekä asiat, jotka eivät laadultaan tai laajuudeltaan sovellu menettelyyn esimerkiksi runsaan todistelun takia.
Miten menettely etenee?
Menettely on rakennettu niin, että asia ratkeaa kirjallisesti tai yhdessä istunnossa. Se etenee näin:
- Haastehakemus. Kantaja ilmoittaa, että asia on hänen käsityksensä mukaan riitainen ja kuuluu menettelyn piiriin. Vaatimuksen perusteeksi riittää mainita ne seikat, joihin vaatimus välittömästi perustuu. Todisteet ja todistusteemat on ilmoitettava jo tässä, ja kirjalliset todisteet liitetään hakemukseen.
- Vastaus. Vastaajan on vastaavasti ilmoitettava kantansa, välittömät perusteensa ja todisteensa sekä toimitettava kirjalliset todisteensa vastauksen mukana.
- Kirjallinen valmistelu. Käräjäoikeus voi määrätä osapuolet esittämään kaikki vaatimuksensa ja todisteensa määräajassa uhalla, ettei uusiin seikkoihin tai todisteisiin voi myöhemmin vedota (prekluusio). Tuomioistuin voi myös laatia yhteenvedon riidattomista ja riitaisista kysymyksistä sekä antaa alustavan arvion todistustaakan jakautumisesta.
- Suoraan pääkäsittelyyn. Jos asiaa ei ratkaista kirjallisesti, se siirretään suoraan pääkäsittelyyn. Valmisteluistunto pidetään vain erityisestä syystä. Pääkäsittely on pyrittävä viemään loppuun yhdessä istunnossa, ja sen voi järjestää myös etäyhteyksin.
- Ratkaisu. Ratkaisu julistetaan lähtökohtaisesti pääkäsittelypäivänä ja perustellaan lyhyesti.
Asian käsittelee yksi tuomari, ja tuomarin prosessinjohto on tavallista aktiivisempaa: käräjäoikeuden on selvitettävä osapuolille käsittelyn kulkua ja huolehdittava siitä, että he pystyvät ajamaan asiaansa tasavertaisesti. Pääkäsittelyssä tuomari myös lähtökohtaisesti kuulustelee todistajat itse.
Aktiivinen prosessinjohto ei korvaa omaa valmistautumista. Lakivaliokunnan mukaan menettelyn yksinkertaisuus ja tuomarin aktiivinen prosessinjohto vähentävät avustajan tarvetta. Tarve ei kuitenkaan poistu kaikissa tapauksissa, ja myös laki lähtee siitä, että oikeusapuun voi kuulua avustaja, jos hakijan oikeusturva sitä erityisestä syystä edellyttää.
Tuomari ohjaa käsittelyä, mutta hänen on pysyttävä puolueettomana, eikä hän voi ajaa kummankaan osapuolen asiaa.
Osapuolen omalle vastuulle jää edelleen:
- Oikeudellisen perusteen tunnistaminen. Mihin vaatimus tai sen vastustaminen oikeudellisesti perustuu, ja mitkä tosiseikat on tämän vuoksi tuotava esiin?
- Näytön arviointi. Millä todisteilla väitteet voidaan osoittaa, ja kumpi osapuoli kantaa todistustaakan?
- Oikea-aikaisuus. Vaatimukset, perusteet ja todisteet on esitettävä ajoissa. Myöhästyneisiin seikkoihin ja todisteisiin ei välttämättä voi enää vedota, ja käräjäoikeus voi rajoittaa näyttöä tavallista laajemmin.
Kevennetty menettely tarkoittaa siis yksinkertaisempaa käsittelyä, ei kevyempiä vaatimuksia asian sisällölle. Asian alussa tehdyt rajaukset vaikuttavat usein ratkaisevasti lopputulokseen, ja virheitä on myöhemmin vaikea korjata. Siksi asiantuntijan arvio jo ennen haastehakemusta tai vastausta voi olla perusteltu, vaikka asian muuten hoitaisi itse.
Sähköinen asiointi. Laki velvoittaa jatkossa toimittamaan asiakirjat sähköisessä asiointipalvelussa, mutta velvoite tulee voimaan vasta erikseen säädettävällä lailla. Jo nyt asian voi kuitenkin panna vireille OmaTuomioistuin-asiointipalvelussa ja ilmoittaa samalla, että asia kuuluu pienten riita-asioiden menettelyyn. Palvelu on toistaiseksi käytettävissä vain omassa asiassaan asioiville. Asiamiehet sekä esimerkiksi yrityksen puolesta asioivat toimittavat asiakirjat sähköpostitse, Suomi.fi-viesteillä tai postitse.
Oikeudenkäyntikulut ja maksut
Hävinnyt osapuoli voidaan velvoittaa korvaamaan voittajan oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa enintään 500 tai 1 000 euroa. Katto koskee kaikkia pienten riita-asioiden menettelyn asioita, myös häätöjä.
Tilanne
Asia ratkaistaan ilman pääkäsittelyä
Asiassa toimitetaan pääkäsittely
Edellisten lisäksi
Vastapuolelle korvattavien oikeudenkäyntikulujen enimmäismäärä
500 €
1 000 €
vastapuolen maksama oikeudenkäyntimaksu ja erityiset kulut
Erityisillä kuluilla tarkoitetaan esimerkiksi kuluja, jotka ovat olleet osapuolelle tarpeen esimerkiksi vammaisuuden tai kielitaidottomuuden vuoksi.
Kattoon on kolme poikkeusta:
- Jos asia ratkaistaan yksipuolisella tuomiolla valmistelua jatkamatta, kulut määräytyvät summaaristen asioiden kulutaksan mukaan.
- Katto ei suojaa osapuolta, joka on aiheuttanut tarpeettomia kuluja esimerkiksi esittämällä perusteettomia väitteitä tai muuten epälojaalilla menettelyllä.
- Jos asiaa on käsitelty osin muussa menettelyssä, katto ei koske sitä osuutta.
Mitä kulukatto koskee – ja mitä ei. Kulukatto rajoittaa vain sitä, kuinka paljon hävinnyt osapuoli joutuu korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikuluja. Se ei rajaa kaikkia hävinneelle aiheutuvia kustannuksia. Hävinneen osapuolen kustannukset muodostuvat erillisistä eristä:
- Oma avustajapalkkio maksetaan itse kokonaan, eikä siihen sovelleta kattoa. Tämä pätee myös voittaneeseen osapuoleen siltä osin kuin palkkio ylittää vastapuolelta saatavan korvauksen.
- Vastapuolen oikeudenkäyntikulut korvataan enintään 500 eurolla tai, jos asiassa on pidetty pääkäsittely, enintään 1 000 eurolla.
- Oikeudenkäyntimaksu on 310 euroa, ja sen maksaa käräjäoikeudelle asian vireille pannut kantaja. Jos vastaaja häviää, hänet voidaan velvoittaa korvaamaan kantajan maksama oikeudenkäyntimaksu kulukaton lisäksi.
- Vastapuolen erityiset kulut voidaan määrätä korvattaviksi kulukaton lisäksi.
Esimerkiksi vastaajana häviävä vuokralainen, jonka oman avustajan palkkio on 3 000 euroa, voi pääkäsittelyn jälkeen joutua maksamaan yhteensä noin 4 310 euroa. Summa koostuu omasta palkkiosta (3 000 €), vastapuolen kuluista (enintään 1 000 €) ja kantajan oikeudenkäyntimaksusta (310 €). Mahdolliset erityiset kulut tulevat tämän lisäksi.
Kuka voi toimia avustajana ja saako oikeusapua?
Avustajan kelpoisuus. Pienten riita-asioiden menettelyssä avustajana tai asiamiehenä voi toimia kuka tahansa rehellinen ja tehtävään sopiva täysi-ikäinen henkilö, joka ei ole konkurssissa ja jonka toimintakelpoisuutta ei ole rajoitettu. Avustaja voi siis olla esimerkiksi omainen tai oikeustieteen opiskelija. Tavallisessa riita-asiassa avustajan on oltava asianajaja, julkinen oikeusavustaja tai luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja.
Oikeusapu. Oikeusapuun ei lähtökohtaisesti kuulu avustaminen tässä menettelyssä. Poikkeus tehdään, jos hakijan oikeusturva erityisestä syystä edellyttää avustajaa. Arviointi on kokonaisharkintaa, jossa painavat esimerkiksi asian laatu, sen merkitys hakijalle ja hakijan kyky ajaa asiaansa itse.
Jos avustaja määrätään, oikeusapu kattaa avustajan toimenpiteet lähtökohtaisesti enintään kahdeksalta tunnilta. Tuomioistuin voi erityisistä syistä päättää jatkaa oikeusapua.
Muutoksenhaku
Pienten riita-asioiden menettely koskee vain käräjäoikeudessa tapahtuvaa käsittelyä. Hovioikeudessa asia käsitellään tavallisen riita-asian menettelyssä, ja muutoksenhaku edellyttää jatkokäsittelylupaa silloin, kun laki sitä vaatii. Korkeimpaan oikeuteen valittaminen edellyttää puolestaan lähtökohtaisesti valituslupaa.
Pienten riita-asioiden menettelyssä sovellettavaa oikeudenkäyntikulujen enimmäismäärää ei sovelleta sellaisenaan muutoksenhakuvaiheessa. Pienten riita-asioiden menettely ei siten merkitse sitä, että koko oikeusprosessin kuluriski olisi rajattu.
Mitä uudistus tarkoittaa vuokranantajalle ja vuokralaiselle?
Vuokranantajalle uudistus tarjoaa nopeamman ja edullisemman tien saatavien perintään ja häätöön. Toisaalta vuokralaisen kynnys riitauttaa vaatimus madaltuu, eikä voittajakaan saa kaikkia kulujaan korvatuksi.
Vuokralaiselle uudistus tekee mahdolliseksi vaatia esimerkiksi vuokravakuuden palautusta tai vuokranalennusta ilman pelkoa siitä, että häviön jälkeen joutuisi korvaamaan vastapuolen tuhansien eurojen kululaskun.
Kummallekin osapuolelle huolellinen valmistelu on entistä tärkeämpää. Kirjalliset todisteet ja todistusteemat on esitettävä jo haastehakemuksessa tai vastauksessa, eikä myöhemmin esitettyihin seikkoihin tai todisteisiin välttämättä voi enää vedota.
Menettely voi laajentua. Hallitus halusi kokeilla uutta menettelyä ensin rajatussa asiaryhmässä ennen mahdollista laajentamista ja välttää samalla käräjäoikeuksien ruuhkautumisen. Valiokunta pitää tärkeänä, että soveltamisalaa laajennetaan myöhemmin muihin asiaryhmiin. Sen saaman selvityksen mukaan käräjäoikeuksissa on useita lukumääräisesti merkittäviä asiaryhmiä, joihin menettelyn arvioidaan soveltuvan.
Autamme mielellämme arvioimaan, kuuluuko asianne pienten riita-asioiden menettelyyn ja miten se kannattaa hoitaa kustannustehokkaasti. Voimme myös avustaa vain osassa asiaa, esimerkiksi haastehakemuksen tai vastauksen laatimisessa.
Lähteet :
Tarvitsetko apua vuokrariidan ratkaisemisessa?
Asianajotoimisto Haaksiluoto & Kivimäki Oy avustaa vuokranantajia ja vuokralaisia vuokrariitojen selvittämisessä sekä pienten riita-asioiden menettelyssä. Ota yhteyttä, niin arvioimme tilanteesi ja selvitämme, miten asia kannattaa hoitaa kustannustehokkaasti.
Tämä artikkeli on laadittu yleiseen tiedotustarkoitukseen eikä se ole oikeudellinen neuvonta. Yksittäisissä asioissa suosittelemme asiantuntijan konsultointia.
